2019年に家を買うなら中古がオススメ

2019年3月22日更新

2018年末から長期金利が低下したのを受けて、2019年年初には固定期間の長い住宅ローン金利が大幅に低下、
住宅取得を検討している人にはうれしい状況です。

新築に比べて価格が安い「中古住宅」は、マイホーム取得を考えている人の狙い目になりそうです。

新築マンション価格は頭打ちの横ばいへ

この数年、住宅価格が上がり続けてきました。
福岡都市圏の新築マンション平均価格は2014年には3,399万円(坪単価:137.1万)だったものが、
2019年1月には4,209万円(坪単価187.1万)に上がっています。

ただ2018年は4,423万円だったので、2019年に入りやや下落しています。
価格が年々上がってきたため、頭打ちになっているのでしょう。

ちなみに福岡市内に供給されている新築マンションの平均価格は
2014年には、3,621万円(坪単価:147.2万)だったものが、
2019年1月には4,990万円(坪単価234.8万)とこちらも大幅に上昇しています。

それに対して、福岡都市圏の中古マンション価格の推移を見ると、
2014年には1,741万円(坪単価74.6万)だったものが、
2018年には2,365万円(坪単価104.0万)に上昇しました。


※福岡都市圏:福岡市・糸島市・春日市・太宰府市・筑紫野市・大野城市・糟屋郡・宗像・福津市・古賀市
※データ参照元:2019年1月 リクルート住まいカンパニー調べ

中古マンション価格はそろそろピークアウトか

これまで中古マンションの価格は、新築価格の上昇を追うように推移してきました。
過去の動きを見ても、新築が上がればやや遅れて中古も上がり、
新築が下がれば同様に少し中古も下がるといったことを繰り返してきたのです。


新築マンションの金額が高止まりになれば、
新築に続いて中古もそろそろピークアウトの兆しが見えてきたと言っていいかもしれません。


一方で、急速に価格が下がる可能性が少ない新築マンションの状況を見ると、
建築費は高止まりしており、用地取得費が上がり続けています。
分譲会社は価格を上げたいけれど、売れゆきなどを考慮すると上げられないのが実情で、
なかなか相場を押し上げるまでには至らないでしょう。


中古も新築のように頭打ちになったとしても、一転して下落に転じることはないでしょう。
急激な値下がりは期待できませんが、ピークに達した後は徐々に価格が下がる可能性はあります。
そろそろ購入のタイミングに入ったのではないでしょうか

消費増税後は中古住宅取得支援策が拡充予定

その中古住宅の取得に対する消費増税後の支援策が、2019年度予算によって充実する見込みです。
2019年10月以降、消費税10%で取得したりリノベーションしたりする場合には、
「次世代住宅ポイント制度」が適用され、一定条件を満たす場合はポイントが付与されます。


そのポイントですが、新築住宅は1戸当たり35万ポイントが上限です。
リフォーム・リノベーションは原則的に1戸当たり30万ポイントが上限ですが、
若者・子育て世帯は45万ポイントに、中古住宅を購入して行う場合には60万ポイントに引き上げられます。
※若者世帯:40歳未満 子育て世帯:申請時に18歳未満の子を有する世帯

新築住宅を取得するより、中古住宅を買ってリフォーム・リノベーションするほうが付与されるポイントがはるかに多くなるのです。
1ポイントは1円相当で、各種の製品などと交換できます。

中古住宅購入+リノベーションでフラット35の金利が0.50%低くなる

住宅金融支援機構が民間機関と提携して実施している住宅ローンのフラット35には、「フラット35リノベ」という商品があります。
一定条件を満たすリノベーションが実施された中古住宅を取得する場合
また中古住宅を取得して自分で一定条件を満たすリノベーションを行う場合が対象となり、
条件に適合すれば、当初5年間または10年間の金利が0.50%引き下げられます。

※性能向上リフォームとは、
省エネルギー性、耐震性、バリアフリー性、耐久性・可変性のいずれかの住宅性能を向上させるリフォームです。
【フラット35リノベ】のご利用には、性能向上リフォームの基準を満たす必要があります。
①省エネルギー性
②耐震性
③バリアフリー性
④耐久性・可変性

2019年3月末までの時限措置ですが、4月以降も継続される可能性があります。


2019年1月のフラット35の金利は、返済期間35年で1.33%なので、最長で10年間の金利が0.83%になります。
借入額3,000万円、35年元利均等・ボーナス返済なしで試算した場合、
金利1.33%だと毎月返済額は8万9,377円ですが、金利が0.83%に下がれば返済額は8万2,329万円に減少します。
毎月7,048円、年間で8万4,576円、10年間では84万5,760円も負担が軽くなるのです。

フラット35は完済まで低金利

このフラット35は、全期間固定金利型です。
当初の金利が完済まで変わらないので、安心感があります。

それに対して、変動金利型は0.50~0.60%台で利用できるケースが多いのですが、
借入後に金利が上がると返済額が増えるリスクがあります。


現在のような超低金利時代では、これ以上金利が下がる可能性は低く、上がる可能性のほうが高いでしょう。
短期的な変化は考えにくいのですが、5年先、10年先を考えると金利上昇の可能性は高いと考えられます。


全期間固定金利型を利用しておけば、借入後に金利が上がったとしても、当初の金利が完済まで変わらないので安心です。
変動金利型を利用すると、借入後も金利の動向が気になるところですが、
全期間固定金利型であれば金利変動を気にせず過ごすことができます。


フラット35の金利は2019年2月現在、過去最低に近い水準まで下がっています。
リノベーション住宅なら、そこからさらに金利が引き下げられます。

各種の金利引下げ制度も充実している中古住宅が、これまでより一段と買いやすくなっています。

2019年のマンション市況の状況

2019年10月に消費増税の実施が予定されていますが、
その影響を受けてマンション価格はやや落ち込む可能性がありますが、
消費増税の影響が本格化するのは2020年に入ってからでしょう。


ただ、ここ1、2年の傾向としては、福岡市内・地下鉄空港沿線での新築マンションの価格が高すぎて一般ユーザーでは手の届かない価格になっています。

※薬院周辺では、坪単価300万を超えています。福岡市中央区では250万を超えています。

併せて、福岡市内・地下鉄空港沿線では手の届く価格の中古マンションが引き続き需要があると言えます。
中古マンションの取引で個人間同士の売買は消費税の課税対象外ですから、
増税後の新築マンションよりも割安感が感じられます。


したがって、築浅の物件や希少エリアなど、条件によっては取引が活発化となるケースもあるでしょう。


また、福岡市内、特に空港沿線沿いの新築マンションで高値の価格がこのまま続くと需要が減少する可能性があり、
そうなると完成在庫が増える傾向になるでしょう。
その結果、場合によっては価格を下げてでも完成在庫を減らす流れにはなるでしょう。


今後の価格動向には注意が必要でしょう。

2019年の新築マンションの供給予測ですが、
・中央区:1,020戸
・博多区:240戸
・城南区:90戸
・早良区:450戸
・西区  :105戸
・東区   :1,020戸
・南区  :280戸

となっています。
福岡市内では、3,205戸、福岡市外では、約800戸の供給が予測されています。

★ポイント★

①福岡の新築マンションは価格高騰。割安な中古マンションの人気が高まっている。
上記でお伝えしたように、福岡都市圏の新築マンションの平均販売価格は、4,209万で、10年前と比べると+900万上昇

(福岡市内の新築マンションの平均販売価格は、4,990万)

4,000万円の住宅ローンを組むには、年収700万~800万が適正範囲となります。

適正な住宅ローンの年収倍率は年収の5~6倍ですが、銀行は8倍程度まで融資してくれます。
銀行の審査基準としては年収の8倍までを基準としてますので、実際には年収500万あれば、4,000万借りることは可能です。
無理なく返済できる金額と、銀行が貸してくれる金額は異なりますので、ご注意ください。

福岡県の平均年収は450万(平均年齢43歳・男女 ※厚生労働省発表)となっているので、
新築マンションの価格上昇に対して、一般取得層は対応できていない状況となっています。
そして相対的に中古マンションの人気が高まってきているのです。



②中古マンションは、新築マンションより物件数が豊富
中古マンション最大の特徴は、同じような立地条件の新築マンションに比べて3割〜5割程度安価であるということです。
マンション購入ともなると物件価格が数千万円に及ぶため、少しの価格差でも日常生活に大きな差をもたらします。

中古マンションの場合は、過去に分譲された数多のマンションに売却中の住戸がありますので、選択肢が豊富です。
駅から近く利便性の高いマンションもあれば、反対に駅から遠く閑静な住環境をセールスポイントとするマンションもあります。
お子様の通学が安全な道のり、スーパーやコンビ二が近い立地、平置駐車場で車高の高い車が置けるなどライフスタイルに合わせて広い範囲から希望に合う物件を探すことが出来ます。

お部屋の広さもバリエーションが豊富です。50㎡程度のコンパクトな住戸から100㎡を超える大型住戸までありますので、ご家族構成に合わせて住戸サイズが選びやすくなります。子育てを終えた夫婦2人で住むことを考えれば、コンパクトなお部屋が検討対象になり、親御様と一緒に家族5~6人で住むことを考えれば、大型住戸も選択肢になり得ます。


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NOW ON SALE!!

COOMING SOON!!

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    ビラージュ平和

    ★2019年11月販売開始
    西鉄「平尾駅」 徒歩18分
    3LDK / 74.76m2

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    太宰府市梅香苑戸建て

    ★2019年11月販売開始
    ・土地面積191.34m2
    ・建物面積105.16m2

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    福岡市東区若宮戸建て

    ★2019年11月販売開始
    土地面積222.75m2
    建物面積156.09m2

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    城南区南片江戸建て

    ★2019年11月販売開始
    ・土地面積149.92m2
    ・建物面積103.5m2

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    コープ野村東姪浜

    ★2019年11月販売開始
    ・地下鉄「姪浜」 歩8分
    ・3LDK / 70.7m2

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    東区和白戸建て

    ★2019年11月販売開始
    ・土地面積126.87m2
    ・建物面積67.09m2

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    糸島市神在戸建て

    ★2019年11月販売開始
    ・土地面積167.68m2
    ・建物面積122.26m2

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    ふよう若久ハイツ

    ★2019年11月販売開始
    西鉄「高宮」 歩25分
    4LDK / 99m2

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    ジュエル南公園

    ★2019年12月販売開始
    地下鉄「桜坂」 バス5分
    3LDK / 84.3m2

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    城南区茶山戸建て

    ★2019年12月販売開始
    ・土地面積128.5m2
    ・建物面積107.6m2

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    壱岐センタービル

    ★2019年12月販売開始
    ・地下鉄「橋本」 歩10分
    ・3LDK / 78.33m2

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    鳥飼パインハイツ

    ★販売時期未定
    西新駅 徒歩11分
    3LDK / 88.39m2