不動産評価額について

2019年3月7日更新

不動産は見る人や価値を判断する目的によって、評価額が変わります。
的と違った調べ方をしてしまうと、評価額を見誤ることになってしまいます。
どの評価額を参考にすればいいのかは用途によって異なるので、上手な使い分けが必要です。

不動産の評価額には、「一物五価」と言われる通り、1つの不動産に対して5つの価格とその調べ方が存在します。

1・実勢価格(時価)
実勢価格は実際の売買契約が成立した価格で、国土交通省が公表している「土地総合情報システム」を使えば、
実際に行われた不動産の取引価格を知ることができます。

2・公示地価/基準地価
基準地価は国または都道府県が年に1回公表している土地の価格で、資産評価システム研究センターの検索システム「全国地価マップ」で調べることができます

3・相続税評価額
税額を決めるための基礎となる評価額で、同じく「全国地価マップ」で検索することができます。

4・固定資産税評価額
固定資産税は毎年課税される税金なので、
不動産の所有者に毎年送付される「固定資産税課税明細書」を確認すれば、正確な税額がわかります。

5・鑑定評価額

鑑定評価額は不動産鑑定士の鑑定評価によって得られる価格です。

目的に応じて

売買目的もしくは単に現在の不動産の価格を知りたい場合は、まず実勢価格を調べます。
実際の市場取引から形成される「時価」や「相場」と言われる価格で、随時変動します。

実際の取引事例から得られる、実状に近い価格ですが、あくまでも相場でしかないため、
実勢価格での取引が約束されているわけではありません


また、過去の取引事例を参考にする性質上、
地域の取引数が少なかったり類似物件がない場合は精度が低くなることもあります。


自分の地域の情報が少ない場合は実勢価格だけでなく、
現在売りに出されている物件の販売価格や不動産会社による査定価格も調べたほうがいいでしょう。

一方、不動産にかかる税金を把握したい場合は、公的な水準である相続税評価額や固定資産税評価額を調べます。
どちらも税金の算出用の評価額であり、売買取引などの実務を前提として設定されていないので、
不動産の売却を考える場合はあまり当てになりません。


売買価格でも税金でもなく、純粋な“価値”としての価格が知りたいなら、
不動産鑑定士に依頼して、鑑定評価額を出してもらいます。


鑑定評価には国土交通省が提供する鑑定評価基準があり、作成される不動産鑑定評価書は、
公的機関に提出が可能なほど高い証明力を持ちますが、数十万円の鑑定料がかかります。

よほど必要な理由がない限り、多少不正確でも不動産会社が無料で算出する査定価格で代用するのが一般的です。

査定価格は販売価格ではないので注意!

不動産会社の価格査定とは、
売買等の取引に際して、「普通ならこれくらいの額ならば売れるだろう」という予測の数値を出すことです。


査定には住所、広さ、前面道路などの情報から算定する簡易査定と、
不動産業者が現地を訪れて、周囲の環境、生活施設の有無なども考慮しながら算定する詳細査定(訪問査定)
の2つがあります。


土地の場合はほとんどが立地と近隣の取引事例から査定できるので、簡易査定でもある程度の精度が得られますが、
家屋の場合は個々で傷み具合も異なるため、簡易と詳細で査定価格に差がつく傾向にあります。


なお、同じ物件でも不動産会社によって査定額は違います。

査定を依頼した不動産会社がたまたま早く現金が欲しい経済状況であれば、
早めに売却できるよう低めの査定額をつけてくることも考えられます。

逆に、取引を優位に進めるため高めの査定額を提示してくる不動産会社もあります。

不動産会社により、査定価格に上下10%以上の差が出ることも珍しくありません。1社だけの査定価格では相場が見えてこないので、最低でも3社程度には査定を依頼したほうが良いでしょう。

この査定価格を参考に、販売価格は最終的に売主自身が決めます。
査定価格を大きく上回る金額で売却活動を始めると、長い期間売れず、「売れ残り」のイメージがついてしまう恐れもあります。

結局、査定価格よりも低い金額で成約せざるを得なくなれば、その後の計画にも狂いが生じます。

販売価格を決める際は、不動産会社などとも相談したうえで、慎重な見極めが必要です。

評価が下がる条件

本来、相続税や贈与税の計算に使用される路線価は、土地の価格相場を調べる際にも参考になります。
基本的には路線価×平米数で評価額を算出できますが、形状により評価額が変わり、正方形に近ければ近いほど高くなります。
間口が狭かったり、三角形のような特殊な形状の土地だと評価が下がるので、補正計算が必要です。


そのほかに、土地の評価額が下がるのは、以下のような場合です。


・形が悪い

・建物が建て難い
・日が当たらない
・土壌汚染がある
・道路に面していない
・土地の一部に道路が通っている
・墓地に隣接している
・高圧線が上に通っている

なお、路線価は相続や贈与の際に「この土地はこのくらいの評価だから税金はこれくらいかかります」という
計算のために使用するものです。


実勢価格よりも約2~3割程度安く設定されているので、
実際の相場は算出した評価額よりも高いことを理解しておきましょう。

不動産の評価額を知りたい理由の大半は、売買や税金関係です。

不動産業者が行う査定によってはじき出された評価額と、
市区町村役場でとれる固定資産性の評価額証明書に記載された評価額には差があることを覚えておきましょう。


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