空き家問題~2025年のマンションの状況~

2018年11月4日更新

大都市の中心部や東京都区部などで新築マンションの価格が高騰を続けており、ここ福岡でも新築マンションの価格は上昇し続けています。不動産市場はまさに“ミニバブル”状態となっているが、一方で「空き家問題」が深刻度合いを増しているのはご存じでしょうか。
「2025年には、都市部にも大量の廃墟マンションが出現する」と予測されていますが、その根拠とは?

「2025年、都市部に大量の廃墟マンションが出現する」--。
これは何も誇張しているわけではなく、確実にやってくる未来の話です。


日本で分譲マンションが多く販売されるようになったのは1970年代前半からです。
主に都市部や都市郊外に立地するこうしたマンションは、およそ築50年に達します。
国土交通省によれば、2017年時点で築50年のマンションは全国に5.5万戸。
これが2025年には30万戸を超えるとのことです。

こうしたマンションのうち、都心部の一等立地にあるようなものはおそらく生き残れます。
購入や賃貸といった需要は絶えないうえ、高額物件であるがゆえに、建物をメンテナンスする「修繕積立金」の工面にも困らないケースが多いためです。事実都心部では、築50年前後のマンションでも数億円などの高額で取引が行われています。
事実福岡でも、築10年前後の物件であれば、地下鉄沿線沿いの物件は、新築時よりも高値で取引されています。

これから厳しくなりそうなのは、都市郊外のベッドタウンなどに位置する、バス便などのマンションです。
中には廃墟化するものも出てくるでしょう。
昨今は持ち家でも賃貸でも、駅から求められる距離は「7分」と言われています。
これまでは10分以内で探す方が多かったのですが、2017年の新築マンション販売現場を調べると、
徒歩7分までの現場は販売好調が支配的であるのに対し、8分を超えると途端に販売不調の現場割合が増加しているそうです。

「徒歩10分以内」で賃貸住宅を探す人が過半であったところ、昨今では「徒歩7分以内」が過半になっているとのことです。

こうした現象の理由はおそらく2つ考えられます。
ひとつは「自動車保有率の低下」。もうひとつは「共働き世帯の増加」

言うまでもなく、通勤や買い物などの利便性に優れた駅近が求められることになっているのです。
2018年時点の現在でもすでに、駅距離による中古マンション成約単価はかつてより大きな格差が広がっています。

2025年段階では、駅から離れたときのマンション価格下落カーブは現在の2倍以上の急角度となっていても
全く不思議ではありません。

福岡でも西鉄バスが主流ではありますが、資産価値等を考えれば、地下鉄空港沿線・七隈沿線がおすすめです。


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