割安中古マンションを買う前に

不動産業界では今、空前の「リノベーションブーム」が巻き起こっています。
間取りを含めてマンションの居室を大きく改築し、新築マンションと同じような快適性、
新しさを手に入れた「リノベーションマンション(リノベマンション)」が数多く流通するようになっているのです。
 
リノベマンションの魅力は、何と言っても価格の安さ。
築20~30年の物件であれば、新築マンションの6~7割程度の価格で手に入れられることも珍しくありません。
福岡都市圏の新築マンションは値上がりが続いていることもあり、割安で手に入るリノベマンションが注目を集めているのです。

ただし、安いからといって飛びつくと、思わぬ損をする可能性もあります。
しかし、そんなリノベマンションも選ぶべきポイントを知らないと、後で大きな出費を迫られることがあります。

隠れ借金 -借金マンションだと数百万円の追加負担も-

実はリノベマンションの中には、これまでの管理が不十分で、管理費や修繕積立金などに滞納があったり、修繕積立金が不足しているなど、外からはわかりにくい「借金」を抱えているケースがあるのです。
 
一般に分譲マンションでは、管理会社などが住民から管理費と修繕積立金を毎月集め、日々のさまざまな管理に使ったり、将来の大規模修繕に備えています。
ただマンションによっては、経済的な問題などからこれらの支払いを滞納している入居者もいるのが実情です。滞納金はマンションにとっては「負債」……わかりやすく言えば「借金」ですが、この借金は中古マンションの購入者が背負うことになります。買うときにはなかなか気づかないため、「買ってみたら『隠れ借金』マンションだった」というケースが起こりえるのです。

もっとも、この「隠れ借金」も、滞納者が少なく金額があまり大きくなければ問題にはなりません。
ただし、築年数の古いマンションでは、長い年月の間に滞納額が100万~1000万円単位で積み上がっているケースもあります。
 
こうした「隠れ借金」マンションを買ってしまうと、入居後に管理費や修繕積立金の値上げを求められることがあります。具体的には、「修繕積立金を月に1万~2万円ほど値上げする」「追加で全戸から200万円を出してもらう」など、少なくない金額を入居者に求めるケースが頻発しているようです。

事実、国土交通省の「平成20年度マンション総合調査」によれば、修繕積立金が足りず、一時金を徴収したり金融機関から借り入れを行ったりしたマンションは、全体の約21%に達しているとのことです。

こうした「隠れ借金」マンションを事前に見抜くにはどうしたらいいのでしょうか。
実は、どなたでも簡単にチェックする方法があります。
不動産事業者が購入希望者にお渡しする「重要事項に係る調査報告書」には、「管理組合の借入金の有無」「管理費・修繕積立金等の滞納額」が明記されています。この項目を見て、過大な借入金や滞納額があれば「隠れ借金」マンションですから、購入は見送った方が無難でしょう。


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