#4.物件購入の流れを徹底解説! 【スケジュール】

物件購入に関わる各フェーズについて、どんなことが起こるのか、皆さまピンときますか? 「契約」や「事前審査」など、聞いたことはあるけれども、一体何をするのかよく分からないですよね。ここでは各フェーズについてご説明していきます。

①申し込み

「住みたい物件に出会えた! 」というときは、まずその物件に対してお申込みをしていただきます。
これは売主さまに対して「この物件を買いたいです」と意思表示をするようなイメージ

契約希望日、引渡し希望日、住宅ローンの借入予定額などを記入し、最後にご自身のご署名・ご捺印が必要です。
この紙を提出した後で、いよいよ売主さまとの交渉がスタートします。

ご自身だけでなく、売主さまも仲介会社もご契約へ向け動き出すことになりますので、安易な気持ちで申込みを入れるのはマナー違反。迷っている間に他の方の手に渡ってしまうこともあるので焦りはあると思いますが、そんな中でもきちんと気持ちが固まってから申込みましょうね。
また、お申込みをしたからといって、その物件を購入できると確約が取れた訳ではないということも覚えておきましょう。お申込みはあくまでもご契約へ向けての第一歩。
交渉が決裂してしまえば購入は叶いませんし、人気物件の場合は同時に2,3件お申込みが重なるケースもあります。

お申込みが重なった場合、売主さまは全額キャッシュで支払われる方や、早くローンの事前審査が通過した方をお選びになるケースが多いです。わたしたちカウカモエージェントも、気が抜けず一番ハラハラする場面ですし、前述の通りまさにスピード勝負となる場面でもあります。
無事に売主さまとスケジュールの確認などが取れ、お互いに合意できた場合のみ、次のステップへと進むことになります。

②住宅ローン事前審査

お申込みと同時に、住宅ローンをお使いになるお客さまにはローン事前審査の書類へご記入いただきます。
住宅ローンを使って物件をご購入される場合は、どこかの銀行で事前審査の承認を得ていることがご契約の条件となることがほとんどです。場合によっては追加書類が求められてバタバタするケースもありますので、前述の通り、しっかりと準備を進めておきましょう。
また、万が一審査が通らなかったとしても落ち込まないで!
何が原因だったのかをしっかりと分析しましょう。中にはご自身ではなく、物件自体が原因で審査が通過しないケースもあるのです。銀行によって審査基準はまちまちですので、他の銀行に書類を提出したらスッと通る場合もありますよ。 ただ原因がご自身にあると分かった場合には、価格を下げてもう一度物件を探してみる、既存の借入れを先に完済するなどの手順を踏みましょう。

③契約

重要事項説明書とは、ご購入される不動産の調査内容をまとめた冊子。法務局・区役所・管理会社などから集めた資料の内容を抜粋したものです。土地や建物などの法規的な部分から、決済までのスケジュールや各期日の明記、ペット飼育の可否など建物の使用に関するお約束ごとに至るまで、ありとあらゆる内容が盛り込まれています。専門用語のオンパレードなので、分からない内容があった場合は、遠慮せずにどんどん質問していきましょう
また、重要事項説明書は宅地建物取引士にしか読むことが許されていない重要な書面ですので、説明の前に必ず顔写真入りの免許証を提示してもらいましょう。

④住宅ローン審査

物件の売買契約が終わると、今度は住宅ローンの本審査に申込みます。基本的には事前審査が通過している銀行の中から、どこの銀行にするか選ぶことが多いです。中には事前審査を受付けておらず、本審査のみ受付ける金融機関もありますので、そういった銀行にチャレンジしてみることも可能です。銀行によって手数料に差がある場合もありますので、比較検討した上で、そういった基準から選んでもよいでしょう。
実店舗を持っていないネット銀行などは、書類のやり取りが郵送対応になることがほとんど。
記入した内容に間違いがあると “都度訂正→再郵送” が求められ、スケジュールが危ぶまれるケースが多いです。新しい銀行で審査を開始してみたけど結果が間に合いそうにない、もしくは否決となってしまった場合には、売買契約書・重要事項説明書に記載されている金融機関(一般的には事前審査で承認が下りている銀行がほとんど)にて急いで承認を取り付けましょう。
事前審査が通過していれば、本審査はスムーズにいくことがほとんどです。ただし、事前審査から本審査の間に新しく借入れ(教育ローンやオートローンなど)を起こしたり、転職してしまったり、家族構成が変わった場合は事前審査の結果がひっくり返り、否決になってしまう可能性が高いのでここも注意が必要。

⑤ローン契約

正式名称は「金銭消費貸借契約」といいますが、省略して “ローン契約” や “金消契約” と呼ぶことが多いです。
本審査に通過し「ここの銀行で住宅ローンを借りよう! 」と決めたら、その銀行とローンのご契約を結んでいただきます。相手は銀行なので、ほとんどの場合平日の営業時間内に銀行まで足を運んで手続きをする必要があります。つまり、お仕事をいったん抜けていただくケースが多いので、事前にスケジュールの調整をしておいてくださいね。中には土日にも対応してくれる銀行がありますが、非常に混み合うので早めに予約を入れておく方がベター。

⑥決済(=引渡し)

ローン契約が無事に終わったら、残すは物件の決済(=引渡し)のみ! 残代金や清算金のお支払いをし、鍵のお引渡しを受ける日です。まれに先に決済を行い、後日鍵のお引渡しとなるケースもありますが、ここでは一般的な “決済とお引渡しが同日に行われる場合” をご説明しますね。
決済当日は振込みや現金の引出しを行ないますので、銀行の営業時間内、つまりこちらもローン契約と同じく平日にお時間を取っていただく必要があります。(ローン契約は土日も対応可能な場合がありますが、決済は100%平日です。)

⑦引越し

待ちに待ったお引越し! 物件の決済・お引渡しが終わったら、いつでも受け取った鍵を使って室内に出入りすることが可能です。。
また、トラックなど大型車両を手配する場合は、事前に管理会社へ引越しの日時を伝えることを忘れないようにしてくださいね。共用部などに傷をつけないよう、しっかりと養生を行った上で引越し作業を行いましょう。


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    太宰府市梅香苑戸建て

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    ・土地面積191.34m2
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    ・3LDK / 70.7m2

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    東区和白戸建て

    ★2019年11月販売開始
    ・土地面積126.87m2
    ・建物面積67.09m2

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    糸島市神在戸建て

    ★2019年11月販売開始
    ・土地面積167.68m2
    ・建物面積122.26m2

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    ふよう若久ハイツ

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    西鉄「高宮」 歩25分
    4LDK / 99m2

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    城南区茶山戸建て

    ★2019年12月販売開始
    ・土地面積128.5m2
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    壱岐センタービル

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    ・地下鉄「橋本」 歩10分
    ・3LDK / 78.33m2

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    鳥飼パインハイツ

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    西新駅 徒歩11分
    3LDK / 88.39m2